ニセコミライを構成する中心の家は、集合住宅です。まちづくりを考える時、なぜ、賃貸住宅のような集合住宅を選択する方がよいのか、それは理論的に説明することができます。一般的な戸建住宅との比較で考えてみましょう。30坪のごく普通の戸建住宅の表面積は、壁、屋根、床といった外皮を合計すると約300㎡といわれています。仮に家族3人で暮らしていると考えると、1人当たりの外皮は、100㎡ 、2人家族であれば、150㎡です。これだけの面積の外皮を温めたり冷やしたりしなければならないとすれば、光熱費がどれほど高いか想像に難くないでしょう。
図1を見てください。仮に日本中でよく見られる住宅団地を例に説明します。約2.2万㎡の街区に外皮面積360㎡の戸建て住宅が38戸建っているとします。
居住人数：38戸×2.5人／戸＝95人
1人当たりの土地面積：
2.2万㎡÷95人＝約232㎡
外皮面積：360㎡／戸×38戸＝約1.37万㎡
1人当たりの外皮面積：
1.37万㎡÷95人＝約144㎡

図1の波線のように、外気に接する面積が広くなり、熱効率は悪くなります。一方、集合住宅の場合で考えるとどうなるでしょう。図3は、集合住宅中心の街区のイメージです。約8,600㎡の中に3棟（8戸×1棟、16戸×2棟）の集合住宅が建ち、それぞれの広さから、居住人数を下記のように仮定します。
居住人数：24戸×2.5人／戸＝60人
16戸×1.5人／戸＝24人 合計84人
1人当たりの土地面積：
8,600㎡÷84人＝約102㎡
外皮面積：
2,500㎡＋（1,500㎡×2棟）＝約5,500㎡
集合住宅の場合、1人当たりの外皮面積は65㎡となり、圧倒的に熱効率で優位性があることがわかります。また戸建住宅の場合、図2の青で記した部分は使えない土地となり、スペースを無駄にします。熱効率、土地効率、双方から見ても集合住宅で建てる方が有利なのです。こうした考えは、BETTER LIFEを実現するためのはじめの一歩だと私たちは考えます。

図2を見るとわかるように、戸建て住宅が建つエリアでは、外気に接する外皮面積が広くなるため、室内を暖めるのに相当なエネルギーと光熱費を使用することになります。

図3は、それぞれ規模が異なる集合住宅が3棟、建っているケースです。戸建て住宅と比較し、熱効率はもちろんのこと、土地の効率的な利用という面でも優れていることがわかります。